La banca (esta vez) pierde

Los hipotecados estamos de enhorabuena. Si en la escritura de su hipoteca figura una cláusula por la que queda obligado a pagar todos los impuestos y gastos generados al formalizar del contrato de préstamo hipotecario, probablemente ya sabrá que puede reclamar la devolución de estas cantidades.

¿Por qué motivo? La sentencia 705/2015 del 23 de diciembre del Tribunal Supremo declara abusiva una cláusula incluida por algunas entidades bancarias por la que se impone al deudor hipotecario el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.               

¿Qué quiere decir esto? Pues que tenemos que rescatar esa carpeta en la que tenemos bien guardados (o eso deberíamos hacer) todos los documentos relacionados con la hipoteca de nuestra vivienda, y calcular a qué importe asciende la posible reclamación.

           

 Lo que dice el Tribunal Supremo

Ya sea a instancia de Tribunales nacionales o europeos, los bancos siguen en el punto de mira de la justicia por la más que dudosa legalidad de algunas de las cláusulas insertas en sus contratos de hipoteca, reconocidas como abusivas en diferentes sentencias judiciales.

El extracto de la sentencia de la cúspide judicial española no deja lugar a dudas:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”

 

¿Qué conceptos podemos reclamar?

Los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca son de diferente naturaleza y en cualquier caso habrán de estar oportunamente documentados con sus correspondientes facturas.

 Los conceptos reclamables son los gastos relacionados con:

• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• La escritura ante Notario del préstamo hipotecario.

¿A cuánto ascenderá la cantidad a devolver?

La suma del principal a reclamar mas los intereses pueden suponer mas de 3.000 € para un préstamo hipotecario medio.

El importe de la reclamación varía en función de la CCAA dónde hayamos satisfecho el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, o de si nos hemos beneficiado del alguna clase de subvención o deducción.  

La media de los casos asciende a más de 3.000 € para una hipoteca estándar por importe de 200.000 €. Hay que tener en cuenta que no importa si el préstamo hipotecario sigue en vigor o que ya haya sido amortizado.

 

No conservo las facturas ¿qué puedo hacer?

Lo más habitual es que no seamos capaces de reunir toda la documentación necesaria para reclamar, ya sea porque no se conservó o por extravío.

Si ese es su caso, no tiene importancia porque siempre podremos solicitar copias, ya sea en el Notaría como en Registro de la Propiedad o en la oficina liquidadora del impuesto.

¿Todos podemos reclamar?

Es necesario asesorarse correctamente acerca de las posibilidades y condiciones para que nuestra reclamación prospere pues, ni todos los hipotecados son afectados, ni todos los afectados (persona física o jurídica) pueden hacerlo.

Al igual que ocurre con el caso de las cláusulas suelo, no todos los bancos incluyen en sus productos de crédito hipotecario una clausula igual o semejante a la defenestrada por el Supremo.