En los contratos de compraventa de inmuebles, es frecuente pactar previamente un contrato de arras. Este contrato es de apariencia sencilla, y por ello es práctica habitual llevarlo a cabo sin el asesoramiento de un abogado especialista en derecho civil, de ahí los numerosos problemas que se originan posteriormente.
¿Qué son las arras?
Se trata de un contrato en el que las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado.
¿Dónde se regulan?
La regulación legal de las arras es muy escasa, un único artículo del Código civil se refiere a ellas: el 1.454.
En efecto, dice el artículo 1.454 del Código civil que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Se está refiriendo el Código civil con elloa un tipo de arras, las denominadas arras penitenciales, pero éstas no son las únicas que existen en nuestro ordenamiento jurídico como veremos a continuación.
¿Cuántos tipos de arras existen?
Existen tres tipos de arras y la firma de una u otras dependerá de la voluntad de las partes. Las consecuencias de optar por un tipo de arras u otro son de gran repercusión, pues sus efectos jurídicos difieren bastante:
Arras confirmatorias
A ellas no se refiere el Código Civil, pero se reconocen como una función probatoria de la relación contractual y se corresponden con la entrega de una cantidad de dinero como un anticipo o como parte del precio total de la compraventa, que sirve para confirmar el contrato. Es decir, las arras confirmatorias se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a resolverlo.
El Tribunal Supremo ha establecido que son arras confirmatorias las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Se consideran preferentes por la jurisprudencia en el caso de duda.
Sí se refiere a las arras confirmatorias el art. 343 del Código de Comercio que las define como “las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario“.
Es decir, son aquellas que se entregan como un mero anticipo del precio pactado, y por tanto serán de aplicación las normas generales relativas al cumplimiento de las obligaciones entre las partes. Si nada se establece en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son las confirmatorias y no las penales.
En este sentido se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 noviembre 2003, al establecer que “(…) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando tradicionalmente y de forma reiterada que el contenido del artículo 1454 del citado Cuerpo Legal, no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar al contrato celebrado, tratándose de arras confirmatorias y, en consecuencia, que solo constituyen un anticipo del precio“
Arras penitenciales ó de desistimiento
Son las únicas reguladas en el Código Civil, de modo que cuando expresamente se haya pactado la aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, o de la redacción del contrato se infiera que fue voluntad de las partes establecer este tipo de arras, las mismas quedarán facultadas para el desistimiento contractual, pudiendo rescindir el contrato el comprador allanándose a perder el importe entregado en concepto de arras, o el vendedor devolviéndolas por duplicadas.
Arras penales
Se trata de una cantidad de dinero constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa, garantizando el cumplimiento del mismo, pues las arras penales se pierden si el contrato se incumple ( no permiten en cambio el desistimiento unilateral del mismo).
La regulación de las arras penales, la encontramos en el art. 83 del Código de Comercio que establece que: “Los contratos de compraventa celebrados en feria podrán ser al contado o a plazos; los primeros habrán de cumplirse en el mismo día de su celebración, o, a lo más, en las 24 horas siguientes.
Pasadas éstas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerarán nulos, y los gajes, señal o arras que mediaren quedarán a favor del que los hubiere recibido”.
Si las partes contratantes expresamente pactan esta modalidad de arras, lo que pactan es la obligación de cumplir con una obligación. En caso de renuncia, se perderá la cantidad que se haya entregado en concepto de arras.
¿Qué tipo de pacto arral conviene a mi contrato?
De lo expuesto se deduce que las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que, en caso de que se pacten arras en los contratos de compraventa, a efectos de evitar interpretaciones erróneas, quede bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato.
Dado que por el mero acuerdo de las partes ya existe el contrato, contar con un asesoramiento previo adecuado antes de celebrar cualquier negocio jurídico resulta fundamental para evitar todos los conflictos imaginables. En el ámbito del los contratos, el asesoramiento preventivo ó previo a su firma se torna fundamental, pues en base al principio de autonomía de la voluntad del art. 1.255 C.c, todas las cláusulas de los contratos son discutibles entre las partes y por tanto modificables dentro de los límites legales, busque seguridad jurídica de la mano de los mejores profesionales. En MGR abogados estamos a su disposición para cualquier consulta.