Muchas de las compraventas que se produjeron durante el «boom inmobiliario» previo a la crisis acabaron en un procedimiento judicial o en un perjuicio económico para las partes derivado de otras cuestiones como el incumplimiento de las condiciones pactadas o la existencia de determinadas cargas en la finca adquirida que no fueron advertidas en su día. Es por ello que vendedores y compradores, cada vez más, acuden a su Abogado de confianza para que les asesore durante todo el proceso de compraventa y evitar así complicaciones futuras.
¿Por qué es importante la intervención del Abogado en toda compraventa de inmuebles?
La intervención de un Abogado en la compraventa de un inmueble es esencial por dos cuestiones básicas:
1.COMPRENDER LOS DOCUMENTOS QUE SE VAN A FIRMAR: contrato de arras, contrato de compraventa, oferta vinculante del Banco, escrituras de compraventa y préstamo hipotecario…
2.EVITAR SORPRESAS FUTURAS: la importancia de comprobar titularidad y cargas, vicios ocultos, de asegurarnos de que las condiciones que pactamos con el Banco son beneficiosas y no contienen cláusulas abusivas, de comprobar la solvencia del comprador…
¿Cuál es el papel del Abogado en la compraventa de inmuebles?
La asistencia de Abogado se hace imprescindible en las tres fases más comunes de toda compraventa de un inmueble:
1.- Contrato de arras: es importante que ya desde este primer momento, antes de firmar, se compruebe la situación de titularidad y cargas del inmueble, así como, para el caso de que no esté libre de cargas, se proceda, si es posible, a su cancelación.
2.- Préstamo hipotecario: es más que probable que para la adquisición del inmueble necesitemos hipotecar. En este punto la labor del Abogado cobra aún mayor relevancia, asesorándole tanto en la búsqueda de la entidad financiera que ofrezca las mejores condiciones como, una vez elegida ésta, comprobar que las condiciones prometidas (normalmente recogidas en la llamada oferta vinculante) sean respetadas a la hora de escriturar.
3.- Escritura de compraventa: como es lógico, la escritura de compraventa (y la escritura de hipoteca si se va a contratar) estará dotada de numerosos conceptos jurídicos y financieros que pueden escapar al entendimiento del ciudadano que no haya recibido una formación jurídica, por lo que aquí la labor del Abogado es también esencial. Sus funciones llegados a este punto comprenderían la solicitud a la Notaría, con antelación a la firma, de los borradores de las escrituras para proceder a su revisión, y por supuesto, la asistencia el día de la firma acompañando a los clientes para comprobar que lo que van a firmar se corresponde con lo previamente revisado por su Abogado. Por último, una vez finalizado el proceso, en MGR abogados también nos encargamos de la liquidación de los IMPUESTOS correspondientes y de verificar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué gastos e impuestos conlleva la operación de compraventa?
Con independencia de que contratemos o no una hipoteca, la propia compraventa conlleva también una serie de gastos accesorios al pago del precio pactado al comprador. Son fundamentalmente los gastos de Notaría, Registro e Impuestos.
En relación a estos gastos, el artículos 1.455 del Código civil distribuye su pago de la siguiente manera: «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario».
Por tanto, si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley», o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado, de modo que todos cobran lo mismo por idénticos servicios, al igual que ocurre con los aranceles por la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En relación a los impuestos vinculados a esta operación, varían según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
-Tratándose de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2018 asciende al 10% (aunque en el caso de una vivienda pública puede ser el 4%) y a este impuesto hay que añadir el Acto Jurídico documentado (IAJD). Este último tributo se genera por firmar en el notaria e inscribir en el Registro y el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada Comunidad Autónoma, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la compraventa (sin aplicar el IVA).
-En cambio, en las viviendas de segunda mano, el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su importe también varía en función de la Comunidad Autónoma, pero por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. Ello no obstante, para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos reducidos.