El Derecho de USUFRUCTO

¿Qué es el usufructo?

El Código civil regula el usufructo en el Título VI del Libro II (artículos 467 a 529) y lo describe (que no define) diciendo que “El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa” (art.467).

¿Qué notas caracterizan al usufructo?

• Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, de modo que, sin ser dominio, atribuye un poder directo e inmediato sobre la cosa ejercitable frente a cualquiera, aunque ese poder se reduzca a usar y disfrutar de la cosa.
• Recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles.
• Está sometido a límites temporales (normalmente es vitalicio cuando el usufructuario es persona física y cuando es jurídica, el artículo 515 impone un límite temporal de 30 años o menos si la persona jurídica se extingue o desaparece antes).

¿Cómo se constituye el usufructo?

Según el Código Civil: “el usufructo se constituye por ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos inter vivos o en última voluntad, y por prescripción” (art. 468). Por tanto, puede distinguirse entre:

• Usufructo legal: el único que existe en el Código civil es el atribuido al cónyuge viudo como legítima (807.3º) sobre una parte del patrimonio de su cónyuge premuerto (artículos 834 y ss.)
• Usufructo voluntario: es el constituido por negocio jurídico mortis causa o intervivos, sea a título gratuito (donación) ó a título oneroso (compraventa ó permuta).
• Por usucapión: siendo el usufructo un derecho real poseible, se puede constituir por usucapión, siguiendo las normas de ésta.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones tanto del usufructuario como del nudo propietario?

El código civil establece que: “Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes” (art. 470).

1. Derechos del usufructuario

El derecho esencial del usufructuario es el aprovechamiento de la cosa usufructuada que implica la posesión, el uso y el disfrute (hacer suyo los frutos) (art. 471 y ss.)

Tiene igualmente el derecho de transmitir el derecho de usufructo, no de la cosa (art. 480); el usufructuario puede arrendar la cosa (el aprovechamiento no lo hace directamente si no que lo cede a otro y él percibe la renta) y puede transmitir su derecho de usufructo, total (venta, donación) o parcialmente (hipoteca), pero todo acto dispositivo del usufructuario se extingue cuando se extingue el usufructo.

2. Obligaciones del usufructuario

Se distinguen las obligaciones del usufructuario anteriores al ejercicio del derecho, coetáneos a éste y posterior, coincidente con la extinción del mismo.

a. La obligaciones anteriores son: hacer inventario de los bienes usufructuados y prestar fianza (arts. 491 y ss). Cabe que el constituyente del usufructo le dispense de uno y otro y hay excepciones de ambos (por ejemplo, el atribuido por la ley al cónyuge viudo, siempre que éste no contraiga nuevo matrimonio).

b. Las obligaciones coetáneas son:

• El usufructuario debe cuidar la cosa usufructuada como un buen padre de familia (art. 497)
• Debe correr con los gastos de conservación y hacer las reparaciones necesarias (art. 500)
• Debe custodiar la cosa, debiendo avisar al nudo propietario de todo acto lesivo de un tercero (art. 511)
• Debe pagar las cargas que pesen sobre la finca, costas de procesos sobre el usufructo e intereses por las cantidades pagadas por el nudo-propietario por las reparaciones extraordinarias e impuestos que le correspondían (arts. 504, 512, 502 y 505).

c. La obligación posterior del usufructuario es la entrega de la cosa al propietario (ya no nudo) cuando se extinga el usufructo (art. 522)

3. Derechos del nudo propietario

1. Realizar los actos que tiendan a la conservación de la cosa y hacer las reparaciones extraordinarias, y aun las ordinarias, tras requerir al usufructuario (arts. 500-502)
2. El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario (art. 503)
3. Enajenar los bienes, “pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario” (art. 489)
4. Hipotecar su derecho de nuda propiedad ( art. 107.2º de la LH)
5. Imponer sobre la finca usufructuada, sin consentimiento del usufructario, las servidumbres que no perjudiquen al usufructo (art. 595)

4. Obligaciones del nudo propietario

1. Entregar la cosa al comienzo del usufructo
2. No alterar la forma y sustancia de la misma (art. 489), ni hacer nada que perjudique al usufructuario.
3. Pagar las contribuciones que se impongan sobre el capital (art. 505)
4. Si las reparaciones extraordinarias son indispensables para la subsistencia de la cosa y no las hace, “podrá hacerlas el usufructuario, pero tendrá derecho a exigir del propietario, al concluir en usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras” (art. 502.2º)

¿Cómo se cuantifica el usufructo?

Para conocer el valor del usufructo hay que acudir a la normativa fiscal. En primer lugar, para llevar a cabo el cálculo del valor del usufructo hay que distinguir si se trata de un usufructo temporal (por periodo determinado) ó un usufructo vitalicio (durante toda la vida del usufructuario). El usufructo vitalicio es muy frecuente en el ámbito sucesorio.

Calcular el valor del usufructo tiene interés a efectos de elaborar un cuaderno particional ó para una posible conmutación (es decir, dar bienes o derechos en pleno dominio al usufructuario en vez del usufructo) y también de cara al pago de posibles impuestos tanto como para usufructuarios como nudos propietarios.

• USUFRUCTO TEMPORAL: si hablamos de usufructos temporales la regla es de un 2 % del valor total del bien por cada año que se haya concedido el usufructo, sin exceder del 70 %. Por tanto, el valor mínimo del usufructo es de un 2% (aunque el usufructo sea inferior al año) y el máximo de un 70%.

EJEMPLO: El valor del usufructo por un periodo de 10 años de una vivienda valorada en 100.000 euros se calcula multiplicando el número de años (10) por el 2%, lo que hace un total de  10 x 2% = 20%.  En este caso el 20% de 100.000 euros determina que el valor del usufructo sea de 20.000 euros y el de la nuda propiedad 80.000 euros.

• USUFRUCTO VITALICIO:  lo más habitual será que nos encontremos con usufructos vitalicios, fruto del Derecho hereditario. En este caso aplicaremos la regla del 89:

Valor del usufructo = 89 – edad  (teniendo en cuenta el límite mínimo del 10% y máximo del 70%)

EJEMPLO:  El valor del usufructo vitalicio concedido a una persona de 70 años sobre un piso valorado en 200.000 euros sería:

          89 – 70 años de edad = 19%

          200.000 euros  x  19% = 38.000 euros

Es decir, el valor del usufructo sería 38.000 euros, mientras que la nuda propiedad se valoraría en 162.000 euros.

¿Cuándo concluye el usufructo?

En las causas de extinción del usufructo cabe distinguir:

• Las relativas al sujeto, como la extinción de la persona del usufructuario y la renuncia del mismo.
• Las relativas al objeto, como la pérdida de la cosa usufructuada y expropiación de la misma.
• Las relativas a la relación jurídica, como el cumplimiento de la condición resolutoria ó vencimiento del término final, la consolidación, la prescripción y la resolución del derecho del constituyente.

Cuenta por tanto el derecho de usufructo con una serie de peculiaridades que lo diferencian de otras figuras jurídicas, por lo que se hace recomendable asesorarse siempre adecuadamente de la mano de expertos antes de proceder a su constitución. En MGR|abogados estamos a su disposición para cualquier consulta.